نام فایل : سرقفلي وقوانين حاكم بر آن 13 ص

فرمت : .doc

تعداد صفحه/اسلاید : 12

حجم : 62 کیلوبایت

سرقفلي وقوانين حاكم بر آن
سرقفلي كه در فرانسه تحت عنوان
Foundde Commerce
ودر حقوق انگلستان تحت عنوان
Will Good
از آن تعريف شده ، پديده اي تقريباً نوظهور در كشور ماست وبه همين لحاظ در ابتدا بحثهاي زيادي در خصوص حليت يا عدم حليت آن وجود داشت ، اما بيشترين ايراد در حول وحوش عنوان كسب يا پيشه يا تجارت بود . اما پيرامون سرقفلي با وجود فتاواي اخير فقها به خصوص حضرت امام (ره) ديگر شكي در حليت آن باقي نمانده است ، حضرت امام (ره) ديگر شكي در كتاب تحرير الوسيله مي فرمايند : مالك مي تواند براي اجاره دادن محل هر مقدار كه بخواهد به عنوان سرقفلي از مستاجر بگيرد ومستاجر نيز اگر حق اجاره به غير داشته باشد ، در اثناي مدت اجاره مي تواند ملك را اجاره دهد وبراي اجاره دادن مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دوم بگيرد . پس از تصويب روابط موجر ومستاجر در سال 39 وبه دنبال آن قانون مصوب 1356 كه ماده الحاقيه به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365 واخيراً قانون مصوب 1376 شكي در حليت آن وجود ندارد .
اما سرقفلي چيست ؟ در فرهنگ فارسي سرقفلي پولي است كه مالك در قبال اجاره ملك خود از مستاجر مي گيرد ودر فرهنگ حقوقي ؛ وقتي پولي كه مستاجر دوم (به معني اعم) از مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض مي دهد وهمچنين مستاجر اول به موجر مالك مي دهد . اما معني اصطلاحي وعرفي كه هم اينك مردم به آن آشنا مي باشند اينست كه در صورت واگذاري مورد اجاره ملك مبلغي پول به عنوان سرقفلي از مستاجر مي گيرد وبا اجاره متعرف آنرا به تصرف مستاجر مي دهد . البته در همين خصوص نيز دو نوع تعريف از سرقفلي ارائه گرديده است :
1. نوع اول سرقفلي :

مستاجر اول حق خود را به مستاجر دوم واگذار كند ودر قبال اين واگذاري مبلغي را (كه با هم به توافق رسيده اند) دريافت دارد . 2. نوع دوم ؛ امروزه مرسوم است كه هر گاه شخصي بخواهد ملك خود را جهت استفاده شغلي براي كسبي اجاره دهد ، قبلاً مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت مي دارد واين اقدام از آنجا نشأت گرفته است كه مالكين دريافته اند موضوع سرقفلي امري است عرفي ورايج ، پس به جاي اينكه ديگران از اين نعمت بهره مند شوند بهتر است خود متنعم گردد نكته اي كه همواره مورد بحث فراوان بين حقوقدانان بوده است ، در رابطه با مفهوم اصطلاح سرقفلي وحق كسب يا پيشه يا تجارت بود، عده اي معتقدند كه سرقفلي با حق كسب يا پيشه يا تجارت تفاوت دارد وبا استدلالهايي تحت اين عنوان كه اختصاص يك فصل به عنوان حق كسب وپيشه وتجارت در قانون 1356 وعدم ذكر عنوان سرقفلي واستدلالهاي ديگر كه بعضاً در آراء صادره از دادگاهها هم اين تفكيك لحاظ گرديده را مي بينيم كه دوستان ارجمند مي توانند براي ديدن تفصيل اين بحث به كتاب بهمن كشاورز تحت عنوان سرقفلي وحق كسب يا پيشه يا تجارت مراجعه فرمايند . اما عده اي ديگر معتقدند كه حق سرقفلي كه در قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1339 از آن به عنوان حق كسب وپيشه وتجارت آمده است حقي است كه به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره كردن محل كسب خود بر ديگران مقدم شناخته مي شود ودر عرف بازار نيز وقتي مي گويند تاجري سرقفلي مغازه اش را فروخت ، يعني آنرا تخليه كرد وبه ديگري واگذارد واين مفهوم هيچ گاه شامل انتقال سرمايه تاجر ونام تجاري او نمي شود .3. پيرامون همين موضوع نيز از اداره حقوقي قوه قضائيه در نظريه مورخ 19/4/72 استعلام گرديد آيا سرقفلي همان كسب يا پيشه يا تجارت است ؟ كه اداره مذكور چنين پاسخ داد : سرقفلي همان كسب يا پيشه يا تجارت است كه طبق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 به مستاجر همان محل اختصاص دارد وبين اين دو اصطلاح عرفي وقانوني تفاوتي نيست وهر دو به يك معني است ، نظريه شماره 1488 مورخ 9/5/63 شوراي نگهبان نيز در اين خصوص قابل تأمل است در اين نظريه آمده .... 3. حق كسب يا پيشه يا تجارت در ملك مذكور در ماده 19 ق.ر.م رم عنوان شرعي ندارد ، اگر مقصود سرقفلي باشد بايد طبق تحرير الوسيله عمل شود ..... البته با تصويب ق.ر.م رم مصوب 1376 واختصاص فصل دوم اين قانون تحت عنوان سرقفلي وتيصره ماده 10 همين قانون كه مطالبه هر گونه وجهي خارج از مقررات اين قانون ور روابط استيجاري را ممنوع نموده است ديگر شكي باقي نمي ماند كه قانونگذار اين دو مفهوم را يكي انگاشته ضمن اينكه ايرادات وارده نيز بدين وسيله مرتفع گرديده از طرفي عرف نيز در برداشت همين مفهوم را برگزيده وعنوان حق كسب يا پيشه يا تجارت براي مردم نامأنوس وناآشنا است . از طرفي تفكيك بين اين دو عنوان باعث مي شود كه مالكين به لحاظ عواقب اقتصادي سنگين كه در آينده در هنگام تخليه برآنها تحميل مي گردد ، از اجاره دادن اماكن خود به ديگران خودداري نمايند كه حد متضمن نوعي انحصارطلبي وبر خلاف سياستهاي نظام اقتصادي ومشاركتي مي باشد .
ماهيت سرقفلي
عده اي معتقدند سرقفلي حق تقدم در اجاره است . يعني مستاجر دراجاره كردن محل بر سايرين مقدم است وبه دليل اينكه مستفاده از ماده 19 وبه ويژه تبصره 2 قانون موجر ومستاجر مصوب 1356 حق سرقفلي (كسب يا پيشه يا تجارت) از مال غير منقول وموضوع اجاره قابل تفكيك نيست وتنها با واگذاري محل اجاره قابل انتقال است يعني مستاجر نمي تواند خود در محل بنشيند وسرقفلي آن را نيز انتقال دهد وديگر اينكه به موجب تبصره 2 ماده 19 انتقال حق كسب يا پيشه يا تجارت تنها با تنظيم سند رسمي امكان دارد واين در حاليست كه مي دانيم انتقال اموال منقول اصولاً نياز به تنظيم سند رسمي ندارد واين الزام ويژه انتقال املاك است ( مواد 46.22 تا 48 قانون
...